一、房产税税收政策解析

　　（一）房屋与独立于房屋之外的建筑物

　　1.政策依据

　　《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地〔1987〕3号）第一条 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

　　第二条 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

　　《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条  为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　第二条 对于更换房屋附属设备和配套设施

　　的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　《财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税〔2008〕123号）：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。

　　《江苏省国家税务局关于对“活动板房”货物如何征税问题的批复》（苏国税发〔1995〕287号）：经请示国家税务总局明确，“活动板房”属有形动产类货物，发生销售行为应按规定征收增值税。单位与个体经营者销售“活动板房”并负责为买方安装的，属混合销售行为，按规定征税。

　　《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）第十条  家具用具及其他类中编码9123室外装具包含“帐篷、遮阳伞、活动房、箱包类、其他室外装具”。

　　2.税收分析

　　企业在财务核算时，应当正确区分房屋之外的建筑物，分别核算，合法合理减少房产税计税依据，避免多缴或者少缴房产税。实务操作中，加油站罩棚、活动板房、烟囱、围墙、游泳池、假山、活动板房等均不属于房产。以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施则属于房产原值组成部分。

　　（二）房屋后续支出

　　1.政策依据

　　《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条  对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　《<企业会计准则第4号—固定资产>应用指南》第二条  固定资产的后续支出固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。

　　固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。

　　《企业会计准则第4号—固定资产》第四条  固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：

　　(一)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

　　(二)该固定资产的成本能够可靠地计量。

　　第六条  与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第六十九条  企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：

　　(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；

　　(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。

　　企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。

　　《吉林省地方税务局关于明确房产税、土地使用税有关政策的通知》（吉地税发〔2006〕42号）第三条  新建房屋进行初次装修，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。对旧房重复装饰装修的投资额，按现行会计制度规定，凡记入固定资产科目，增加房产原值的，征收房产税，未增加房产原值的，不征收房产税。

　　2.税收分析

　　假如某公司车间原值100万元，今年发生车间装修改良支出20万元，未达到取得固定资产时的计税基础100万元的50%以上，按照企业所得税规定可以作为固定资产中小修理支出，一次性计入当期损益，但是会计核算将其资本化增加了固定资产原值。因为房产税的计税依据是按照国家会计制度规定核算的房产原值，所以应当在车间改良工作结束之后的次月起将房产税计税依据由原来的100万元调整为120万元。

　　（三）柜台、摊位出租

　　1.政策依据

　　《贵州省地方税务局关于出租柜台如何计征房产税有关问题的通知》（贵州省地方税务局公告2000年第99号）第一条  房产税以优先从租计征为原则，房屋产权所有人将整层楼的柜台出租并收取租金的，其出租部分应按租金收入计征房产税。

　　第三条  在按房产原值计征房产税时，应将出租柜台的楼层已按租金计征的部分予以扣除。

　　第四条  将房屋内的少量柜台(不得超过本楼层全部柜台的三分之一)出租给其他经营者经营并收取租金的按房产原值计征房产税。

　　《江苏省地方税务局关于“租柜经营”如何征收房产税问题的批复》（苏地税函〔2003〕10号）第一条〔87〕财税地字第003号文件规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。而“请示”中所称柜台，不属于房产的范畴。因此，对纯粹出租柜台，仍应由出租方按房产原值从价征收房产税。

　　《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发〔2006〕42号）第一条  对商（市）场或其他纳税人将部分房屋整间出租，应按租金收入征收房产税；对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的，仍按房产的原值征收房产税。

　　《辽宁省地方税务局关于明确房产税有关问题的通知》(辽地税函〔2006〕125号)第二条  

　　对各类商品交易市场出租房屋的，按租金收入计算缴纳房产税；出租摊位、柜台等的，按房产原值计算缴纳房产税。

　　《内蒙古自治区地方税务局关于柜台租赁承包经营行为计征房产税问题的批复》（内地税字〔2009〕238号）对巴彦淖尔市地方税务局批复如下：商场产权所有人对外租赁或承包柜台、摊位取得收入不属于房产租金收入，应不予征收房产税。对商场产权所有人应按房产原值从价计征房产税。

　　《天津市地税局关于地下停车场(位)等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（津地税地〔2012〕16号）第二条  对各类专业市场、商业综合体出租摊位、柜台或场地的，应按房产原值计征房产税；对其出租具备房屋基本属性的房产，按照租金收入计征房产税。

　　《国家税务总局福建省税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局2018年第17号）第三条  

　　某些商店(场)将部份房屋整间出租，应按租金收入征收房产税；如果仅就整间房屋中的部份柜台出租，可仍按房产原值减除25%后的余值征收房产税。

　　2.税收分析

　　对各类商品交易市场出租房屋的，是否按照按租金收入计算缴纳房产税，关键在于柜台和摊位是否构成房产，是否有屋顶和围护结构。比如商场精品屋构成房产，则可以按照租金收入计算缴纳房产税；开放式的普通摊位则不构成房屋，则租金收入不属于房产租赁收入，应当由房屋产权所有人按照房屋整体以房产余值计算缴纳房产税。实务中，纳税人还应当注意关注房屋所在省市关于房产税的地方税收政策，入乡随俗，按照当地主管税务机关的判断口径计算缴纳房产税。

　　（四）转租

　　1.政策依据

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条  房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

　　《广东省税务局关于转租房产的租金收入不征房产税问题的通知》（粤税发〔1990〕432号）：根据房产税《条例》规定“房产税由产权所有人缴纳”的精神，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税。

　　《浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知》（浙地税函〔2002〕257号）第一条第（三）项  对租入房产再转租的行为，不征房产税。

　　《河北省地方税务局关于房产税 印花税 城镇土地使用税有关政策问题的通知》（冀地税发〔2003〕43号）第三条第（二）项  转租房产以房产所有人取得的租金收入为计税依据，纳税人为房屋产权所有人，具体征收管理按《河北省房屋出租业房产税征收管理办法》办理。

　　《辽宁省地方税务局关于明确房产税有关问题的通知》（辽地税函〔2006〕125号）第三条  对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。

　　《江西省地方税务局关于对转租房屋收入不征房产税的通知》（赣地税发〔2008〕95号）：房产税由产权所有人缴纳，因此对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。

　　《湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知》（鄂地税发〔2008〕97号）明确如下：房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：《省地方税务局关于地方税若干政策规定的通知》(鄂地税发〔1997〕314号)第二条“关于房屋转租收入征收房产税问题”的规定废止，从发文之日起对转租行为不再征收房产税。

　　2.税收分析

　　房产税由产权所有人缴纳，转租者不属于房产所有者，不是房产税的纳税人，因此其取得的房产转租收入不征收房产税，应当仅由房产所有者按照收取的租金收入申报缴纳房产税。

　　（五）无租和免租使用的房产

　　1.政策依据

　　《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条  无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　2.税收分析

　　无租使用其他单位的房产，从纳税人而言应当是房屋产权所有人，但是从情理上讲，房屋产权所有人已经无租提供房屋给使用者，再让房屋产权所有人负担房产税就于理不通，因此税法规定由由使用人代缴纳房产税。

　　免租期实际是房屋产权所有人为了快速出租房屋而出台的一种促销措施，既然是促销，立法者认为免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　（六）居民住宅区内业主共有房产

　　1.政策依据

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第五条第四项  个人所有非营业用的房产免纳房产税。

　　《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第一条  对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

　　2.税收分析

　　居民住宅区内业主共有非营业用的房产，性质上属于个人所有免纳房产税；经营性房产，则由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

　　（七）地下建筑

　　1.政策依据

　　《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条  凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　第二条  自用的地下建筑，按以下方式计税：

　　1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额=应税房产原值×〔1-(10%-30%)〕×1.2%

　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额=应税房产原值×〔1-(10%-30%)〕×1.2%

　　房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

　　3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　第三条  出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　《河北省财政厅 河北省地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税通知>的通知》（冀财税〔2006〕4号）：自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的80%作为应税房产原值。

　　2.税收分析

　　凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　（八）房地产开发企业开发的商品房

　　1.政策依据

　　《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条  鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　《北京市财政局 北京市地方税务局关于房产（城市房地产）税和城镇土地使用税有关政策和征管问题的通知》（京财税〔2003〕2355号）第一条  对房地产开发企业建成的商品房，仅对售出前使用（含出租、出借）部分征收房产（城市房地产）税和城镇土地使用税；停止使用（含出租、出借）期间，不征收房产（城市房地产）税。

　　《山东省地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》（山东省地方税务局公告2013年第4号）第一条  房地产开发企业自用或出租建造的待出售的商品房，自用的应按房屋原值、出租的应按租金收入计算缴纳房产税。

　　《安徽省地方税务局关于明确房产税等有关税收政策问题的通知》（皖地税〔1999〕345号）：房地产开发企业建造的商品房竣工至出售前自用的，按该商品房的开发成本扣除30%后的余值计征房产税；出租给其他单位使用的，按租金收入计征房产税。

　　2.税收分析

　　对房地产开发企业而言开发建造的商品房是一种产品，在售出前不征收房产税，但是在售出前已使用或出租、出借的商品房应按相关规定征收房产税。如：样板房用于推广、宣传则需要缴纳房产税。

　　（九）临时性房屋

　　1.政策依据

　　《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）第二十一条  凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

　　《广州市地方税务局关于房产税税收政策问题的通知》(穗地税发〔1999〕148号)第二条    

　　对临时建筑的房屋(城市建设开发公司建在街边安置拆迁户暂住的临时房屋和基建工地在施工期间为基建工地服务的临时房屋除外)，其房产税应由建设单位缴纳。

　　2.税收分析

　　基建工地的临时性房屋在施工期间，一律免征房产税；基建工程结束以后，交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。其他不符合规定的临时性房屋需要按规定缴纳房产税。

　　（十）房产税的计税房产价值包括土地使用权价值

　　1.政策依据

　　《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条  对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　《企业会计准则第6号—无形资产》应用指南第六条  自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

　　2.税收分析

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　二、房产税筹划

　　（一）肢解租赁收入

　　房产出租，以租金收入为计税依据，所以签订租赁合同时，如房屋中包含机械设备，应分别签订房屋与机械设备的租金，降低房租收入金额，其中房租收入部分按12%缴纳房产税。

　　如果房屋整体出租不含税价款100万元，则房产税=100×12%=12万元。

　　如果将房屋和其中的设备分别签订租赁合同，房屋不含税租金50万元，设备租金50万元，则房产税=50×12%=6万元。

　　（二）降低房产原值

　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐，另外还有加油站罩棚、活动板房等均不属于房产，计算房产税时应予剔除，降低房产余值，以减少房产税。

　　企业自用的房屋以房产余值计算房产税，企业记账时应将房屋建筑物与其他建筑物分别记录，如企业建筑物账面原值1000万元，其中独立于房屋之外的建筑物200万元，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。

　　如果账载记录房屋建筑物原值1000万元，则缴纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%=8.4万元。

　　如果分别记录，其他建筑物账面原值200万元，房屋建筑物账面原值800万元，则缴纳房产税=800×（1-30%）×1.2%=6.72万。

　　（三）调整免租期

　　出租房产以租金收入计算房产税，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。其实免租期间已经由承租者在使用，作为产权所有人，还需按原值缴纳房产税，而租金收入又涵盖免租期，存在重复缴纳税金的问题。但是房产税相关规定如此，所以签订合同时，应该协商去掉免租期字眼，平均计入整个租赁期（含免租期），以降低房产税。

　　将免租期费用摊入整个租赁期，如房屋原值1000万元，当地政府规定的扣除比例为30%，租期一年，每月租金30万元，免租期2个月，可以协商改为无免租期，每月租金调整为25万元，实际收到的租金均为300万元，但是房产税不同。

　　1.包含免租期的合同

　　房产税=1000×（1-30%）×1.2%÷12×2+300

　　×12%=37.4万元。

　　2.不包含免租期的合同

　　房产税=300×12%=36万元。

　　两者比较，可以节税1.4万元。

　　（四）改变业务模式

　　某企业有一闲置库房，房产原值1000万元，当地房产原值的扣除比例为30%。现有方案一直接出租，年租金200万元（不含税）；方案二配备保管人员提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元（不含税）。

　　1.方案一

　　应纳房产税=200×12%=24万元，应增值税=200×9%=18万元，不考虑其他税费共计支出42万元。

　　2.方案二

　　应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元，应纳增值税=200×6%=12万元，不考虑其他税费共支出20.4万元。

　　方案二比方案一节税21.6万元，只要其他支出如仓储人员工资保险等小于21.6万元，就可考虑方案二。

　　（五）充分利用相关税收优惠政策

　　因为房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，企业可以将行政、销售设在市区、县城，而将仓储和生产基地设在交通便利的自然村等。此外，纳税人房屋大修停用半年以上可免征大修期间房产税。